Vastgoedmarkt, 12 maart 2024
Vastgoedprofessionals vliegen weer naar Cannes voor de MIPIM vastgoedbeurs. Daar is inmiddels ESG ook een hot topic. Voor de thuisblijvers die niet aan de discussies aldaar kunnen meedoen is er voldoende werk aan de winkel.
In mijn vorige column heb ik al aandacht besteed aan de nieuwe fase voor taxateurs vanwege de verplichte toevoeging van de zogenaamde Duurzaamheidsparagraaf 2.0 (DuPa 2.0) in taxaties voor commercieel en zakelijk vastgoed. Vastgoedbeleggingen moeten uiteindelijk beoordeeld worden op basis van zogenaamde Taxonomy-alignment. Alleen de Taxonomieverordening, die al van kracht is in 27 EU-landen, bepaalt namelijk wanneer vastgoed in de categorieën nieuwbouw, renovatie en aan- en verkoop, duurzaam is. Een belangrijk onderdeel om dit vast te kunnen stellen is een analyse van de klimaatrisico’s. Paalrot, aardbevings- en overstromingsgevaar en hittestress zijn daarom onderdeel van de DuPa 2.0. De DuPa 2.0 zal uiteindelijk moeten opschalen naar DuPa 3.0, oftewel Taxonomy-alignment.
Belang van klimaatrisico's
Waarom moeten banken, pensioenfondsen, vastgoedfondsen, verzekeraars, e.d (financiëlemarktdeelnemers) weten wat de klimaatrisico’s zijn? Omdat zij op basis van ook in werking getreden ESG-regelgeving jaarlijks onder meer moeten rapporteren wat de negatieve impact is van deze risico’s op hun beleggingen. Die informatie is mede bepalend voor de kleur van het vastgoed: grijs, lichtgroen of donkergroen vastgoed. Financiële instellingen mogen geen hypothecaire leningen meer verstrekken aan risicovol (lees: grijs) vastgoed. De waarde van het gebouw of het vastgoedportfolio zal dus mede worden bepaald aan de hand van klimaatrisico’s. Bij hertaxaties kunnen grote afwaarderingen ontstaan.
Klimaatverandering en funderingsschade
De klimaatrisico’s uit de DuPa 2.0 zijn relevant voor de ESG-rapportages. Maar ze brengen ook de potentiële financiële gevolgen in kaart: preventieve maatregelen als extra koeling en funderingsversteviging worden ingeprijsd. Zo heeft de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur ons in een recent rapport voorgerekend dat zonder preventieve maatregelen circa 800.000 pandeigenaren de komende jaren geconfronteerd zullen worden met funderingsschade van circa 54 miljard euro. Door de klimaatverandering zullen funderingen nog sneller zakken en houten palen eerder wegrotten.
De taxateur moet zich van goede data voorzien. Die data zijn voorhanden, maar de taxateur moet die nog wel herkennen en verwerken. Ik heb een paar taxateurs al horen zeggen dat hun vak een nieuwe impuls heeft gekregen. Het komt aan op eigen creativiteit. Taxeren vanuit de auto met draaiende motor is echt verleden tijd.
Betaalbaar wonen
Taxonomie gaat alleen over de E van Environment, maar daarnaast zijn er S- en G-verplichtingen. Betaalbaar wonen, dus niet onbeperkt huurverhogingen kunnen doorvoeren, wordt door meerdere beleggers gepromoot om een hogere S score op de ESG maatlat te krijgen. Het huurverhogingsbeding zoals dat standaard in de markt wordt gebruikt: inflatie (CPI) plus een opslagpercentage van 3 of 4 procent is onlangs ook beoordeeld door de Rotterdamse rechtbank. De rechtbank Amsterdam vond dergelijke bedingen al oneerlijk op grond van een Europese richtlijn over oneerlijke consumentenbedingen. De Rotterdamse rechter heeft onlangs geoordeeld dat een huurverhoging van 1 procent of meer niet per definitie oneerlijk is, maar de verhuurder moet wel aantonen dat het opslagpercentage gebaseerd is op een “redelijke inschatting van de markt”. De verhuurder moet rekening houden bij het vaststellen van de opslag met de belangen van de huurder vanwege het woonruimtetekort.
Om de kosten van ESG beperkt te houden is het handig om te weten dat taxaties of data-onderdelen zoals klimaatrisico’s door meerdere partijen voor meerdere doeleinden gebruikt kunnen worden. Een taxatie met DuPa 2.0 kan gebruikt worden door de banken. Maar daarnaast ook door de bedrijven die zelf moeten rapporteren op basis van ESG-regelgeving (CSRD) .
De kostenkant en de prijs van ESG is één ding. Maar wat is de positieve/negatieve impact van ESG op de waarde van de onderneming, c.q. het vastgoed? Welke nieuwe financieringsvormen komen beschikbaar, wat is de hogere retentie van huurder en werknemers in een ESG-gebouw en wat levert dat in euro’s op? Er zijn veel kennissessies op MIPIM waar deze en meer onderwerpen aan de orde komen. Ik kijk er naar uit om aan de discussies deel te nemen.
