De Telegraaf: 'Advocate Alexandra Jurgens-Boot kritisch over erfpacht in Amsterdam'

De Telegraaf heeft op februari 2020 dit interview met Alexandra Jurgens-Boot gepubliceerd. De Telegraaf is een landelijk Nederlands dagblad die onder andere over binnen- en buitenlands nieuws, sport en financiën schrijft.


Hieronder vindt u een ongewijzigde reproductie van het originele interview.

Een maatstaf voor grondprijsstijgingen, waaraan de redelijkheid van canonstijgingen kan worden afgemeten, ontbreekt volledig.” Dat zegt advocate Alexandra Jurgens-Boot die zich de laatste jaren onder andere in erfpacht heeft gespecialiseerd. Door de tarieven die de gemeente Amsterdam nu hanteert, met de zogeheten buurtstraatquote, wordt wonen in de hoofdstad onbetaalbaar.

In de afgelopen decennia blijkt het erfpachtsysteem met name een hulpmiddel om gemeentebeleid en grondpolitiek te sturen, zo zegt de advocaat van Boot Advocaten. De oorspronkelijke bestaansredenen van erfpacht zijn volgens haar niet meer van deze tijd. De gemeente heeft andere mogelijkheden en nieuwe instrumenten in de omgevingswet om greep te houden op de omgeving.

Wat is het doel van erfpacht? Ooit is het bedacht om boeren goedkope grond te geven, zodat landerijen bewerkt konden worden. Het is nooit bedoeld om in de steden gebruikt te worden. Dat kwam pas veel later. Toen werd het systeem kunstmatig in elkaar gezet. Ook juridisch is er van alles aan de regels toegevoegd. Het is er daarmee niet eenvoudiger en ook niet beter op geworden. Het is namelijk een gesloten stelsel van goederenrecht. Er moet veel meer gekeken worden naar de redelijkheid en billijkheid ervan.

Daar zijn natuurlijk ook discussies over. Terecht zijn er discussies over onder andere de algemene erfpachtvoorwaarden en daarmee ook over de toestemming voor bestemmingswijziging en terecht zijn er discussies over onder andere de algemene erfpachtvoorwaarden en daarmee ook over de toestemming voor bestemmingswijziging en canonherziening.

Wat is er onduidelijk? Als ik naar mijn eigen werk kijk, dan zie je dat de rechtspraak nog steeds verdeeld is hoe je naar de verhouding tussen canon (de hoogte van de erfpachtbetaling) en grondwaarde moet kijken en aan wie die moet toekomen.

Doen we het dan niet goed in Amsterdam? Stel, je zou een woning vergelijken met een auto. In Amsterdam berekenen we de waarde van een huis residueel en alleen de stenen komen de bewoner toe, de rest van de huisprijs is volgens de gemeente de grondwaarde. Het zou betekenen dat bij een auto alleen het blik, het omhulsel van een auto, er toe doet. Maar mijn dealer zegt dat de belangrijkste waarde toegekend kan worden aan de software die in de auto is geplaatst. Zo is het ook met woningen. Het gaat om de impact en de inhoud van het gebouw. Het gaat lang niet altijd om locatie. Het gaat om relevantie en het gebruik van een gebouw. Een jaarlijkse netto huuropbrengst of een beleggingswaarde zou veel meer leidend moeten zijn dan bijvoorbeeld een buurtstraatquote die nu wordt gebruikt in je grondwaardeberekening. Grondwaarde is een heel fictief begrip. Grond op zich levert geen geld op. Een gebouw levert geld op; en het gebruik daarvan. Maar dan moet er ook aan onderhoud worden gedaan. De gemeente handhaaft onderhoudsclausules echter niet, waardoor onder andere bedrijventerreinen verwaarloosd raken.

Hoe bepaal je waarde van een woning en die van de grond eronder? Daar zijn geen vastomlijnde wettelijke regels voor. Nu worden de opstalwaarde, de straatquote en de WOZ erbij betrokken en van daaruit wordt een grondwaarde vastgesteld. Maar over al die onderdelen kun je discussie hebben en al die onderdelen kunnen worden aangevochten. Als niet voorgeschreven is hoe het systeem moet zijn, dan kun je bij ieder systeem kanttekeningen bij plaatsen. Want er zijn zoveel belangen. Als ontwikkelaar, pachter en grondeigenaar. Het is ingewikkeld aan wie welk deel van de waarde toebehoort. Het is bovendien een publiek-privaat systeem. En daar zit de ongelijkwaardigheid in. Dat mag niet in strijd zijn met redelijkheid en billijkheid.

Schiet de residuele rekenmethode dan tekort? Ga die residuele rekenmethode maar eens uitleggen. Dat is moeilijk en ingewikkeld. Hoe maak je onderscheid tussen grond-, huis- en ontwikkelingswaarde. En waar baseer je dat op? Voor juristen is het een en al onduidelijkheid. Dat is het enige wat je objectief kunt vaststellen. Het zijn normen die je samen moet invullen. De uiteindelijke waardebepaling moet recht doen aan alle betrokken partijen. Dat doet het naar mijn mening op dit moment niet, want de gemeente wil geld verdienen. Er zal gekeken moeten worden naar wat redelijk is.

Wat vergeten we? In al onze regelzucht, kijken we niet naar de Brusselse wetgeving. Maar die is cruciaal voor al ons handelen hier. Wat beschreven wordt in erfpachtvoorwaarden kan in strijd zijn met het Europees consumentenrecht en daardoor kunnen bepaalde bedingen onredelijk bezwarend zijn en zijn daardoor vernietigbaar. Ook kunnen erfpachtvoorwaarden in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Bovendien kan er sprake zijn van staatssteun en/of strijd met het aanbestedingsrecht. Dus je moet als bewoner, maar ook zeker als gemeentebestuur, kritisch kijken naar het erfpachtsysteem. Zo krijgen mensen in Amsterdam nu de gelegenheid om erfpacht af te kopen, dat geld vloeit terug naar de gemeenschap, maar van wie is dat geld eigenlijk? De waarde van de grond en de ontwikkeling van de grondprijs verhoudt zich niet met de canon.


Rechters kijken naar ieder afzonderlijk juridisch onderdeel. Dus als je naar vastgoed kijkt, kun je niet alleen naar de grondtransactie en grondwaarde kijken en tegelijkertijd het Europese recht negeren. Want dat is wat de gemeente Amsterdam doet. En, heel belangrijk: er zit een verschil van evenwicht in de machtspositie. Voor de Amsterdammer met een eigen woning is het slikken of stikken. Die kan niet onderhandelen over de prijs, laat staan dat de gemeente uitlegt hoe de berekeningen tot stand zijn gekomen. Want even voor de duidelijkheid: er is geen deskundige in Nederland die bepaalt hoe je erfpachttarieven vaststelt, dus het is uiterst discutabel. Het is maar net wat je wilt afspreken. En als je geen keuze hebt over wat je wilt afspreken, zoals de Amsterdamse woningbezitter, dan zeg ik nog maar eens: dan is het gewoon slikken of stikken.

Dan zijn er erfpachters die het maar niets vinden dat de gemeente niet vrijgeeft hoe de buurtstraatquote worden berekend. Die bewoners hebben wat mij betreft volledig gelijk. De gemeente heeft een machtspositie in het vaststellen van de erfpachttarieven. Transparantie hoort daarbij. En het volgen van Europese regels ook. De weg naar het bepalen van de verdeling van de grondwaarde en opstalwaarde is heel belangrijk. De gemeente heeft wat dat betreft een zware motiveringsplicht.

Wordt het tijd dat Amsterdammers met een koopwoning in verzet komen?

Afkopen is voor veel mensen niet te betalen. Amsterdam is de enige stad in ons land die nog een gedateerd erfpachtsysteem heeft. Wat zijn we dan aan het doen? En dan die forse ongelijkheden in afdracht tussen bewoners in bijvoorbeeld Zuid en bewoners in Zuidoost. Dat zijn nogal flinke verschillen in bedragen. Daar hebben mensen toch geen geld voor? Het enige wat nu gebeurt is dat koopwoningen in de hoofdstad onbetaalbaar worden. Heeft het systeem dan geholpen? We hebben nergens in Nederland zo’n groot probleem met woningnood als in Amsterdam. Maar Amsterdam houdt hardnekkig aan het systeem vast. Op een gegeven moment gaan mensen of groepen mensen procederen tegen de gemeente. Het is lastig om het simpel uit te leggen. Belangrijkst is wel dat een wettelijk kader ontbreekt als maatstaf voor de grondprijzen. Amsterdam heeft daar onder andere de buurtstraatquote voor bedacht. Maar vanuit Europees perspectief zijn daar vraagtekens bij te zetten.

Ik weet zeker dat het een uiterst interessant proces wordt om de Amsterdamse erfpacht eens Europees uit te zoeken. Ik durf te stellen dat met Brussels recht de bijl wordt gezet in het hele erfpachtsysteem. Want het is om te beginnen gewoon in strijd met artikel 1 van het zogeheten EVRM-verdrag en onder meer het evenredigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. Het is allemaal fictief hoe de Amsterdamse tarieven zijn opgebouwd. Het zijn allemaal inschattingen. Over ieder onderdeel kun je discussie hebben. Ik kan alleen maar constateren dat de maatstaven ontbreken. De straatquote zegt ook niets over woongenot en exploitatie en dan komen er straks ook nog allerlei verplichte isolatienormen op de Amsterdammers af. Wat doet dat met de waarde van een woning? En aan wie komt die waarde toe?

Zou de Amsterdammer zijn grond moeten kunnen kopen? Mensen zijn in Amsterdam niet in staat om hun grond te kopen en dat is in strijd met Europese verdragen.

Zou er niet een toezichthouder moeten zijn? Erfpacht is toch gewoon een financieel product?

Tot nu toe is er geen instantie opgestaan die het toezicht op erfpacht op zich wil nemen. Het is wel al regelmatig aangekaart bij de Autoriteit Financiële Markten, maar het nare van erfpacht is dat het bijna allemaal individuele contracten zijn. Waar moet je beginnen?

Cronenburg 152

1081 GN Amsterdam
 

Postbus 75810

1070 AV Amsterdam

T +31 (0)20 50 41 570

F +31 (0)20 50 41 589

secretariaat@bootadvocaten.nl

  • Twitter Boot Advocaten
  • Linkedin Boot advocaten

KVK: 34192267
BTW: NL812146608b01