Vastgoedmarkt heeft op 14 april 2023 deze column gepubliceerd. Vastgoedmarkt is een digitaal platform dat actuele informatie, ontwikkelingen en nieuws over commercieel vastgoed voorziet. Hieronder vindt u de originele versie van het artikel.
Zelfs beleggers die dat niet hoeven, kunnen ervoor kiezen te rapporteren volgens de Sustainable Finance Disclosure Regulation. In onze ESG-rubriek belicht Alexandra Boot deze keer hoe je van een grijs product een lichtgroen product maakt.
Op basis van de Europese klimaatwet uit 2021 moet de uitstoot van broeikasgassen in 2030 met 55 procent zijn verminderd ten opzichte van 1990 en in 2050 moeten wij energieneutraal zijn. Dat is een bindende doelstelling. De reductie van de uitstoot van broeikasgassen in Nederland geldt zowel in de landbouw als in de gebouwde omgeving. Broeikasgassen bestaan naast koolstofdioxide (CO2) uit lachgas (N2O, distikstofoxide), methaan (CH4) en fluorhoudende gassen (F-gassen). Stikstof maakt met zuurstof N2O, dus ook een broeikasgas. Nederland is, vanwege de intensieve veeteelt, veruit de grootste uitstoter van stikstofoxiden en ammoniak in Europa. Gebouwen zijn verantwoordelijk voor 36 procent van de landelijke CO2-uitstoot. De klimaat- en bouwregelgeving dendert door om gebouwen te verduurzamen. Daar komt de ESG-regelgeving nog eens bovenop.
In deze bijdrage geef ik een praktisch voorbeeld uit de kantorenmarkt. Een van onze beleggers is zelf geen financiële marktdeelnemer, maar wil wel rapporteren op basis van de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), omdat ergens in de vastgoedketen een financiëlemarktdeelnemer (zoals een ander fonds, een bank of pensioenfonds) is betrokken die wel moet rapporteren.
De keuze om grijs in te kopen is simpel; de prijs is lager en er zijn de volgende mogelijkheden om lichtgroen te worden en meerwaarde te creëren: De eerste categorie is een product dat ecologische en/of sociale kenmerken promoot. Dit is een dermate ruime definitie dat vrijwel alles wat gerelateerd is aan duurzaamheid daarin past. De kenmerken die worden gepromoot moeten blijken uit het beleggingsbeleid. De tweede categorie ziet toe op een product dat naast het promoten van ecologische en/of sociale kenmerken ook duurzame beleggingen doet. Deze categorie valt uiteen in drie subcategorieën:
Duurzame beleggingen met een E-doelstelling die Taxonomy aligned zijn. Hiervoor moet worden voldaan aan een strakke en veeleisende definitie uit de Taxonomieverordening.
Duurzame beleggingen met een E-doelstelling, die SFDR aligned zijn. Dit is weliswaar een minder veeleisende definitie dan de vorige subcategorie, maar een belegging mag toch geen ernstige afbreuk doen aan andere milieu- of sociale doelstellingen en de onderneming waarin is belegd, moet praktijken op het gebied van goed bestuur volgen.
Duurzame beleggingen met een sociale doelstelling die SFDR aligned zijn. Hiervoor gelden dezelfde voorwaarden als bij subcategorie 2.
Technische screeningscriteria
Om de Taxonomy alignment van het vastgoed aan te tonen moet per economische activiteit sprake zijn van: een substantiële bijdrage aan een van de zes in de Taxonomie genoemde milieudoelstellingen en mag er geen ernstige afbreuk worden gedaan aan de andere milieudoelstellingen. Ook moet voldaan zijn aan zogenaamde technische screeningscriteria, die zijn uitgewerkt voor nieuwbouw, renovatie en ‘aankoop en verkoop van gebouwen’. Voor gebouwen gebouwd na 31 december 2020 geldt bijvoorbeeld de eis dat het gebouw moet voldoen aan de criteria voor ‘bouw van nieuwe gebouwen’, kortom BENG-10 procent.
Bij de invulling van de S van ESG, gaat het om thema’s als gezondheid, veiligheid van medewerkers, betaalbare woningen, gebruik van circulaire materialen, voeding en fitness, en betrokkenheid van de community. Op basis van alleen S-criteria kan een project een upgrade krijgen van grijs naar lichtgroen. Er zijn helaas sporadisch benchmarks voor de S beschikbaar. Voor de liefhebbers er is een sociale Taxonomie in de maak.
Vanaf volgend jaar zal de eerste groep grote bedrijven op grond van de CSRD data moeten gaan verzamelen voor hun verplichte ESG-rapportages. Die groep wordt in 2025 uitgebreid met bedrijven met 250 medewerkers en/of 40 miljoen omzet en/of 20 miljoen balanstotaal. De formats daarvoor zijn in concept ontwikkeld en de data voor de SFDR sluit naadloos aan op de CSRD.
Waardebepaling
Onze kantorenbelegger heeft zijn huiswerk gedaan en zijn SFDR-rapportages helpen hem in zijn strategie van aan- en verkoop. Hij kan beter bepalen wat hij aankoopt en verkoopt (grijs of groen) en daarmee ook de waarde van het vastgoed. Hij is daarnaast deels voorbereid op de grote CSRD-tsunami die alle ondernemingen in Europa gaat overspoelen.