Vastgoedmarkt heeft op 3 augustus 2021 deze publicatie van mr. Alexandra A. Jurgens-Boot en mr. Esmee C. Wolters uitgebracht. Vastgoedmarkt is een digitaal platform dat actuele informatie, ontwikkelingen en nieuws over commercieel vastgoed voorziet. Hieronder vindt u de originele versie van het artikel.
Verhuurders en vastgoedeigenaren hebben te maken met steeds uitgebreidere wettelijke verplichtingen omtrent duurzaamheid. Recente uitspraken maken duidelijk dat ook ondernemingen moeten verduurzamen. Het is tijd om actie te ondernemen, schrijven Alexandra Jurgens-Boot en Esmee Wolters van Boot Advocaten.
De afgelopen jaren zijn op zowel mondiaal als Europees als nationaal niveau stringente klimaatdoelstellingen neergelegd in een reeks van akkoorden. Op grond van de nieuwe SFDR-verordening moeten financiële marktdeelnemers en adviseurs transparant zijn tegenover eindbeleggers over de duurzaamheidsrisico’s van hun beleggingen en hoe zij bepaalde risico’s adresseren. Ook verhuurders en vastgoedeigenaren hebben te maken met steeds uitgebreidere wettelijke verplichtingen omtrent duurzaamheid. Vanuit de markt bestaat de druk om een gedegen ESG-beleid te hebben. Hoewel het hebben van een dergelijk beleid (nog) geen verplichting is, maken de recente uitspraken in de Urgenda- en Shell-zaken duidelijk dat niet alleen overheden maar óók ondernemingen gehouden kunnen worden aan klimaatdoelstellingen en dus moeten doen aan verduurzaming.
Op zowel mondiaal als Europees als nationaal niveau zijn klimaatdoelstellingen neergelegd in een reeks van akkoorden, waaronder het Klimaatakkoord van Parijs 2015, het Energieakkoord 2013 en het Grondstoffenakkoord 2017, alsmede wetgeving zoals de EPBD-richtlijn, de Energie-efficiëntierichtlijn en de recente Klimaatwet. Dit alles heeft ertoe geleid dat voor verhuurders en vastgoedeigenaren de wettelijke verplichtingen om gebouwen te verduurzamen steeds uitgebreider worden. Dat geldt zowel voor bestaande bouw als voor nieuwbouw. Zo moeten op basis van het Bouwbesluit 2012 nieuwe gebouwen met ingang van 31 december 2020 Bijna Energie Neutraal (BENG) worden gerealiseerd. Voor gebouwen waarvan de overheid eigenaar is en waarin overheidsinstanties zijn gevestigd geldt deze eis al sinds 1 januari 2019. Per 1 januari 2023 moeten alle kantoorgebouwen voorzien zijn van een C-label. Overigens voldoet bijna 80% daar vandaag de dag nog niet aan.
Sinds 10 maart 2021 bestaat er op grond van de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR-verordening) een nieuwe verplichting voor financiële marktdeelnemers en financiële adviseurs op het gebied van duurzame beleggingen. Bedrijven zoals banken en pensioenfondsen dienen sinds die datum kenbaar te maken hoe zij omgaan met gebeurtenissen en omstandigheden die een werkelijk of mogelijk negatief effect kunnen hebben op de uiteindelijke waarde van beleggingen, zoals de uitstoot van broeikasgassen of het gebruik van niet-hernieuwbare energie. De nieuwe SFDR-verordening heeft als doel dat partijen transparant zijn tegenover eindbeleggers over de duurzaamheidsrisico’s van hun beleggingen. Deze eindbeleggers kunnen zo duurzamere investeringen uitzoeken.
ESG-verplichtingen
Naast voldoen aan de wettelijke verplichtingen ten aanzien van verduurzaming, krijgen vastgoedpartijen ook steeds meer te maken met druk vanuit de markt. Vanuit het principe of Socially Responsible Investing, waarbij geld niet wordt geïnvesteerd in bedrijven die zich bezighouden met milieuonvriendelijke en sociaal onverantwoorde praktijken, is dit in de markt geëvolueerd tot het huidige ESG-concept (environmental, social and corporate governance). Hierbij draait het niet alleen maar om duurzaam beleggen (dus het niet in onethische bedrijven investeren), maar ook om het gegeven dat duurzaam beleggen een extra financieel voordeel oplevert.
Het is dan ook niet verwonderlijk dat de hoeveelheid ESG-investeringen sinds 2013 enorm is gegroeid. En die groei zal doorzetten, nu de gevolgen van de klimaatcrisis meer worden gevoeld. Investeerders gebruiken ESG-rapportages van bedrijven ook steeds vaker om hun investeringen beter te onderbouwen. Een goed ESG-beleid wordt dus cruciaal voor het aantrekken van financiering. Hoewel het hebben van een ESG-beleid nog niet wettelijk verplicht is, bestaat er een druk vanuit de markt om toch een ESG-beleid te ontwikkelen dat ook actief nageleefd dient te worden voor een optimaal (financieel) resultaat.
Dit alles maakt ook voor vastgoedpartijen de noodzaak groter om een gedegen ESG-beleid te ontwikkelen. Immers, vastgoed is wereldwijd verantwoordelijk voor ongeveer 40% van het jaarlijkse energieverbruik. Dat veel vastgoedpartijen maatregelen hebben genomen op het gebied van “E” is dan ook niet verrassend. Vooruitstrevende bedrijven richten zich naast de “E” ook steeds meer op het sociale aspect “S” van ESG. Hoewel de “S” minder makkelijk te definiëren en voornamelijk te kwantificeren valt, speelt dit wel een steeds belangrijkere rol bij de investeringsbeslissingen. Ondernemingen realiseren steeds meer dat de gebouwde omgeving ook zeer belangrijk is voor de invulling van “S”, met name door COVID-19. De mens spendeert namelijk 90% van zijn tijd in de gebouwde omgeving. Ter invulling van de “S” wordt steeds vaker de WELL Building Standard gebruikt, op deze manier kunnen ondernemingen via een certificaat laten zien hoe zij een deel van de “S” invullen en kan deze informatie gebruikt worden voor hun ESG-beleid en rapportages.
Zorgvuldigheidsnorm
De noodzaak om te komen tot een gedegen ESG-beleid is nog eens in een stroomversnelling gebracht door de uitspraak in de Urgenda-zaak en de recente Shell-zaak. In de Urgenda-zaak werd besloten dat de zorgvuldigheidsnorm (voortvloeiend uit het beroemde Kelderluik-arrest – je mag anderen niet blootstellen aan onaanvaardbare gevaren) ook van toepassing is op de Nederlandse overheid. De vraag of deze zorgvuldigheidsnorm ook van toepassing is op Shell en klimaatverdragen ook voor ondernemingen gelden, stond centraal in de Shell-zaak. Dit blijkt het geval te zijn. De rechtbank Den Haag heeft namelijk geoordeeld dat Shell haar CO2-uitstoot in 2030 met 45% ten opzichte van 2019 verminderd moet hebben op grond van onder andere het Europees mensenrechtenverdrag.
Deze koppeling van CO2-reductie aan mensenrechten zal steeds vaker de toon voeren bij klimaatdiscussies. Op basis van de zorgvuldigheidsnorm worden mensenrechten ook van toepassing verklaard tussen bedrijven en personen, en niet alleen meer tussen staten en personen. De rechtbank stelt namelijk dat 'de verantwoordelijkheid van ondernemingen om de mensenrechten te eerbiedigen, zoals geformuleerd in de UNGP, een wereldwijde norm is voor het gedrag dat van alle ondernemingen, waar zij ook actief zijn, wordt verwacht'. Deze individuele verantwoordelijkheid voor ondernemingen leidt ertoe dat ondernemingen een actieve rol moeten gaan spelen in de bescherming van mensenrechten en dus verduurzaming.
Samengevat: vastgoedpartijen kunnen feitelijk niet meer zonder een gedegen ESG-beleid waarin zowel voor de “E” als de “S” aandacht is. Alleen zo kunnen zij (1) daadwerkelijk sturen op verduurzaming; (2) voldoen aan de eisen die de markt stelt; en (3) betere financiële resultaten behalen. Een ESG-beleid dient een combinatie te zijn van ambitieuze, haalbare doelen waarin ook de mogelijkheid tot het oplossen van duurzaamheidsrisico’s wordt besproken. En wie denkt dat ondernemingen uitgezonderd zijn van verduurzaming: de recente Shell-uitspraak laat zien dat ondernemingen ook gehouden kunnen worden aan klimaatdoelstelling. Tijd voor actie!