Vastgoedmarkt: Van groene naar blauwe gezonde gebouwen: Industrie 4.0

Redactie
-

In mijn vorige bijdrage aan Vastgoedmarkt heb ik binnen het thema ‘Van groene naar blauwe gebouwen’ de nieuwe waardecreatie voor eigenaren en gebruikers van gebouwen aangestipt. In dit artikel wil ik ingaan op de invloed van gezonde gebouwen op het welzijn van de mens in het algemeen, en de gemeten effecten op gebruikers, eigenaren en huurders van gebouwen.

De ontwikkelingen op het gebied van gezonde gebouwen staan niet op zichzelf, maar maken deel uit van wereldwijde nieuwe technologische ontwikkelingen. Deze volgen elkaar zo’n rap tempo op, dat wij – als we de deskundigen mogen geloven – ons geen voorstelling kunnen maken van de impact ervan. Deze zogenaamde vierde revolutie, ook wel aangeduid als ‘de Industrie 4.0’ was dit jaar nog hoofdonderwerp van het World Economic Forum.

Productieprocessen worden efficiënter gemaakt door de integratie van machines met het internet. Ook zullen de integratie van ‘cyber physical systems’ (CPS) in het productieproces en het integreren van slimme fabrieken in de industriële infrastructuur de manier van werken van mensen compleet wijzigen. Robotisering en automatisering zullen de komende jaren grote effecten hebben op de werkvloer.

De vastgoedsector moet op basis van al deze ontwikkelingen een nieuwe realiteit onder ogen zien. Het thema van de komende jaren is niet alleen energiebesparing in gebouwen (groen), maar verbetering van kwaliteit van leven en de gezondheid van de mens in brede zin. Investeringen zullen meer gericht moeten zijn op een gezonde (‘blauwe’) omgeving.

Relatie gebouw en productiviteit

Het is interessant om de gezonde gebouwde omgeving vanuit verschillende actoren te bekijken. We besteden circa 90% van onze tijd in gebouwen, te weten in kantoren, op school, thuis, in winkels, verzorgingscentra of ziekenhuizen. De meeste gebouwen zijn de afgelopen decennia niet ontworpen vanuit het perspectief dat ze gezond moeten zijn om in te leven. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat gebouwen van invloed zijn op onze lifestyle en dat de meeste chronische ziektes van onze tijd lifestyle-gerelateerd zijn. Het gebouw en de gebouwde omgeving beïnvloeden ons gedrag en onze fysieke toestand. Stress-gerelateerde aandoeningen en obesitas worden gezien als de grootste veroorzakers van diabetes, hart- en vaatziektes e.d. Gezonde medewerkers en een gezonde omgeving worden steeds belangrijkere assets voor bedrijven en investeerders in de diverse profit- en non-profitsectoren.

Het is algemeen bekend dat slechte ventilatie, slechte luchtkwaliteit, onvoldoende en slechte verlichting, geluidsoverlast, zowel te koude als te warme temperaturen invloed hebben op onze fysieke gesteldheid en productiviteit. Maar nog onvoldoende wordt erkend dat ook comfort, beweging en voeding op onze gezondheid van invloed zijn en uiteindelijk dus mede onze productiviteit bepalen.

De inzichten vanuit facilitymanagement alsmede vanuit human resources zijn van belang om het nut en de noodzaak van het investeren in gezonde gebouwen te begrijpen. De grootste zorg van CEO’s de komende jaren is het terugdringen van ziekteverzuim en absentie.

De ontwikkeling van big data en analytics tools geven steeds meer inzicht in wat de gemeten impact is van een gezonde omgeving op de productiviteit van de gebruiker. Er bestaan bijvoorbeeld inmiddels meettechnieken en surveys om bij gebruikers een comfortscore te meten en aan de hand van verzamelde data deze comfortscore op basis van onder andere loonkosten te vertalen naar een productiviteitsscore. Europese benchmarks tonen aan dat een comfortstijging van 1% bij een kantoorgebouw waarin werknemers zijn gehuisvest, een gemeten verhoogde productiviteitsscore geeft van 0,19%.

Dit is zeer interessant, want een verhoogde arbeidsproductiviteit genereert vanwege het grote aandeel dat personeelskosten uitmaken van de totale bedrijfskosten een kostenverlaging die bijna een factor 100 groter is dan een verlaging van energielasten!
Een gezond gebouw waarin niet alleen aantoonbaar langer maar ook prettiger gewerkt, gestudeerd, gewoond of gewinkeld kan worden, geeft vanuit vastgoedperspectief derhalve een hoger waarderingselement voor eigenaren, investeerders, huurders én gebruikers.

Verhoogde werknemersproductiviteit en verlaging van het ziekteverzuim kunnen leiden tot verlaging van premies werkgeverslasten, ziektekostenbesparing, lagere wervingskosten e.d. Dit is vanuit het oogpunt van preventie ook voor (zorg)verzekeraars en medisch specialisten interessant, in een vergrijzende wereld waarin de zorgkosten dagelijks onderwerp van discussie zijn. Als gebouwen een belangrijke rol gaan spelen in het behalen van preventiedoelen, moeten ook deze stakeholders aangehaakt raken.

Huurders en werkgevers krijgen korting op zorgpremies als zij in een gezond gebouw werknemers laten werken. Voor verhuurders kan een gezond gebouw met gemeten hogere productiviteit een hogere vastgoedwaarde genereren. Een percentage van de productiviteitsstijging is financieel veel interessanter dan een vergoeding voor m2’s.

Gezonde gebouwen worden daarnaast generatoren van enorme hoeveelheden data. Data die betrekking hebben op logistiek, exploitatie, catering, gebruik van ruimten, verbruik van energie, licht etc. Via onze telefoon of computer kunnen wij ruimten naar individuele behoeften verwarmen, koelen, geluiddicht maken. Het intelligente gebouw kan (inkoop)processen sturen, waardoor minder energie wordt verbruikt, minder afval wordt gegenereerd, meer of minder openbaar vervoer kan worden ingezet. Het gezonde gebouw als onderdeel van een smart city en energy grids.

 Well Building Standard

De verwachting is dat door de toegankelijkheid van data en de intrede van steeds betere meetsystemen de vraag naar gezonde gebouwen zal toenemen. Niet alleen vanuit de eigenaren en beleggers, maar juist ook vanuit de gebruikers c.q. huurders.

In de VS is een nieuwe certificering geïntroduceerd, de Well Building Standard. Deze WELL-certificering is een evidence based systeem voor het meten, certificeren en controleren van 7 factoren in de gebouwde omgeving die effect hebben op de gezondheid van de gebruikers, te weten: lucht, water, voeding, licht, fitness, comfort en geestelijke gesteldheid.

Een WELL certificaat voorziet erin dat de gebouwen die aan de normering voldoen, optimaal bijdragen aan de gezondheid en het welzijn van de personen die daarin verblijven. De Well Building Standard wordt beheerd door het International WELL Building Institute (IWBI). De grootste uitdaging voor het IWBI is het vergroten van het bewustzijn van het verband tussen gezondheid en gebouwen. Er wordt input gegeven vanuit de medische wereld en er wordt veel aan informatieverstrekking gedaan, ook door de overheid. Op deze wijze wordt de vastgoedsector aangemoedigd om gezondere omgevingen te bouwen en gebouweigenaren worden gestimuleerd om in deze gezonde gebouwen te investeren.

Blue Building Institute

Ook in Nederland worden initiatieven ondernomen met betrekking tot het thema gezonde gebouwen, onder andere door het Blue Building Institute (BBI). Primair doel van het Instituut is het creëren van een beweging waarin de bevordering van menselijke duurzaamheid door middel van de gebouwde omgeving centraal staat. Om deze doelstelling te bereiken zal BBI met haar partners diverse acties ondernemen en tools ontwikkelen, waarvan ik hier de belangrijkste zal noemen.

De WELL Building Standard dient te worden aangepast aan Europese wetgeving en richtlijnen om implementatie in Europa mogelijk te maken. Voorts is het van belang dat er wordt gestart met het opleiden van geaccrediteerde European WELL assessoren voor de private sector. Er zullen opleidingen en trainingen worden aangeboden met als onderwerp de impact van gebouwen op het menselijk welzijn. Uiteraard is ook research noodzakelijk en derhalve zijn ook de TU Delft en de TU Eindhoven aangehaakt om hier sturing aan te geven.

Voor de introductie van de Well Building Standard in Europa is het van cruciaal belang dat vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, huurders, zorgverzekeraars, maar ook de medische sector en overheid gezamenlijk optrekken op het gebied van gezondheid en gebouwen. BBI wil een voortrekkersrol vervullen en stakeholders samenbrengen, waarbij zij verbinding heeft gezocht met bestaande belangenorganisaties en onderdelen van overheid die zich ook met dit onderwerp bezighouden.De eerste voorbeeldprojecten worden nu in de steigers gezet, in de verwachting dat meer vraag naar gezonde gebouwen wordt gecreëerd. Bent u klaar voor Industrie 4.0?

Alexandra A. Jurgens-Boot

Gerelateerde onderwerpen: