Aedes en ESCo netwerk over WoCo verduurzaming

Redactie
-

foto 3 november AlexandraVerduurzamen 2.0 voor woningcorporaties. Goed voor de portemonnee, woningkwaliteit & milieu

Op woensdag 3 december 2014 organiseerde ESCoNetwerk.nl met Aedes een seminar over verduurzamen voor woningcorporaties. Panelleden Alexandra Boot (Boot Advocaten), John Braakman (ZON Energie) en Jos Wetters (Tenman) startten met korte pitches over de verduurzamingsvisie van de markt en gingen daarna in gesprek met de zaal van woningcorporaties en gemeentes. De middag werd vervolgd met twee praktijkcases van Karin Schrederhof (Woonbron) en Jan Leistra (Wold & Waard) en een presentatie over financieringsmogelijkheden door Caspar Boendermaker (BNG). Eén van de conclusies van de middag luidde dat je als corporatie eerst goed moet onderzoeken wat je precies wilt en dat moet vertalen in concrete doelstellingen. Die doelstellingen kun je als project uitvragen in de markt om vervolgens te kiezen voor de meest innovatieve oplossing die een partij kan bieden.

Vakmanschap en transparantie nodig voor ESCo 2.0

John Braakman (ZON Energie) stelt dat we nu nog in ESCo 1.0 zitten en zo begonnen zijn  met alternatieve energie en de DBFMO vorm. Maar ESCo 1.0 is nog geen common sense:

“Technisch en operationeel is het nu wel allemaal mogelijk om de eindgebruiker duurzame comfort en warm water te bieden voor eenzelfde of lagere prijs, maar om over te gaan naar ESCo 2.0 zijn nog wel wat stappen te maken. We moeten klaar zijn voor vakmanschap en transparantie. Een project moet begeleid worden door een professionele opdrachtnemer én opdrachtgever.”

Vastgoed en energie horen bij elkaar; doorbreek de silo’s

Alexandra Boot (Boot Advocaten) pleit voor het doorbreken van bestaande silo’s en het standaardiseren van contracten. “We leven in een transitietijdperk waarin we moeten denken in processen en niet vanuit techniek of soortgelijk. Op dit moment denken we in Nederland nog in silo’s van vastgoed en energie en ook in wet- en regelgeving zie je dat er een aparte Woning- en Warmtewet is. Niet logisch. Als we verduurzaming willen versnellen, bv via ESCo-projecten, dan moeten meer structureel nadenken hoe we het willen hebben. Dan volgt vanzelf dat je nieuwe vormen van samenwerkingen gaat zoeken en meer gaat standaardiseren. Maar dat gebeurt nu nog niet. Je kan verduurzaming versnellen door te werken met standaardcontracten. Ook de financiering gaat dan veel sneller.

Woningcorporaties moeten nadenken: hoort energie nu bij onze kerntaak? Gaan we dit zelf doen of besteden we het uit? Hoe dan ook; samenwerken is van belang en vertrouwen tussen marktpartijen en woningcorporaties ook. We moeten begrijpen waar het gezamenlijk belang zit en verdienmodellen delen. Intern is dit vaak een groot project. Het vraagt veel van koplopers om hun interne organisatie mee te krijgen. Organisaties zullen naar elkaar moeten luisteren en de handen ineen slaan om een opgave te bekijken en er een businesscase van te maken.”

Gebruik de markt om eigen doelstellingen en ambities waar te maken

Jos Wetters (Tenman): “Een ESCo-constructie is interessant voor woningcorporaties vanwege hun financiële spagaat (dalende budgets, groeiende ambities). Vind een vorm waarin markt en corporaties elkaar treffen met als doel dezelfde/meer kwaliteit voor minder/hetzelfde geld en gebruik de markt om deze doelstellingen en ambities vervolgens waar te maken. Houd je doelstellingen bovendien scherp; bedenk wat wensen of eisen uiteindelijk zijn (maak onderscheid) en vraag dat uit aan de markt. Ben je bereid om zaken (deels) uit handen te geven? Creëer een sterke prikkel voor opdrachtnemers om de beste prestaties uit te lokken en geef één opdracht aan de markt. Dit biedt gegarandeerd meer ruimte voor innovatieve oplossingen.”

Strategisch samenwerkingsverband op basis van ketensamenwerking

Karin Schrederhof (Woonbron) vertelt over de ervaringen van Woonbron met verduurzamen en ketensamenwerking: “Duurzame maatregelen zijn bij Woonbron geïmplementeerd in een programma. Hoofddoel is het terugdringen van de energielasten om betaalbaarheid van de woningen te waarborgen. Duurzaamheid kun je het beste koppelen aan logische momenten; bij Woonbron is dit gekoppeld aan het Meer-Jaren-Onderhouds-Plan. Als je toch de dakpannen aanpakt; kun je net zo goed meteen het dak isoleren. Wij hebben voor de technische installaties een strategisch samenwerkingscontract gesloten met Eneco. Praktisch houdt dit in dat Woonbron alles doet tot aan de verwarming. Wat betreft de installaties financieren wij, maar Eneco voert alles verder uit. De samenwerking met Eneco is bijzonder; we hebben samen een visie. We moeten hierdoor heel open en eerlijk zijn en elkaar als strategische partners kennen en echt snappen. Door wederzijds vertrouwen durf je meer bij elkaar neer te leggen. Minstens zo belangrijk is het betrekken van de mensen uit je eigen organisatie. De belangrijkste vraag in het begin omvat commitment: Wil je dit nu echt? Mensen zeggen wel ja, maar verankering in de organisatie vergt vaak meer dan dat.”

Energie BV voor duurzame projecten

Jan Leistra (Wold & Waard) licht de verduurzamingservaringen van Wold & Waard toe: “Wij hebben in 2008 een Energie BV opgericht. De aanleiding was de ontwikkeling van een groot woonzorgcentrum ongeveer tien jaar geleden. De belangrijkste drijfveer was het verlagen van de woonlasten; klimaat was voor ons secundair. Eigenlijk wilden we het project aan de markt overlaten, maar ketensamenwerking stond nog zo in de kinderschoenen, dat we vonden dat we het beter zelf konden doen, mede vanwege fiscale mogelijkheden en flexibiliteit. Op voorhand hebben we ons breed georiënteerd door bij anderen te zien hoe je het niet moet doen en door daar onze lessen uit te trekken. De BV houdt volgend jaar op met bestaan en we gaan verder in een samenwerkingsverband onder de naam DENN (Duurzame Energie Noord-Nederland). We nemen in dat verband de exploitatie van duurzame energiesystemen over van corporaties. Ik ben ervan overtuigd dat er niet één methode is. Denk dus altijd heel goed na over de volgende stap: die inspanningen zijn altijd goede investeringen want uiteindelijk wil je de best passende oplossingen die jouw specifieke case de volgende jaren verder helpen. De Energie BV heeft ons een tijd lang verder geholpen, maar nu is het tijd voor een andere oplossing omdat we ondertussen weer verder zijn.”

Financierbaarheid van projecten makkelijker met georganiseerde risico allocatie

Caspar Boendermaker (BNG Bank): “Corporaties staan tegenwoordig meer onder toezicht, moeten terug naar hun kernactiviteiten en zorgen voor betaalbare woningen in het belang van de huurder. 99 Procent van de leningen van woningcorporaties is WSW-gewaarborgd. Randvoorwaarden die financiers stellen zit hem vooral in de organisatie van risico allocatie. Als die stelselmatig is, kan financiering sneller en makkelijker geregeld worden. ESCoNetwerk is op dit moment bezig met het bundelen van enkele bestaande ESCo-projecten om die te laten herfinancieren. Dat moeten we als basis laten fungeren voor een verticale zuil voor onder andere woningcorporaties en gebruiken om ervaringen uit te wisselen en om templates inclusief standaardcontracten en aanvliegroutes te creëren waarbij we kunnen combineren en stapelen i.p.v. steeds weer opnieuw te beginnen”.

We zijn het er allemaal over eens; niemand is tegen

Dat er iets moet gebeuren met de woningvoorraad van corporaties is duidelijk. Woningcorporaties kunnen alleen vooruit en betaalbare woningen blijven bieden als de zaken slimmer en beter worden aangepakt. Naar aanleiding van de discussies tijdens het seminar bij Aedes kunnen een aantal conclusies worden getrokken (zonder de indruk te willen wekken dat er ondertussen nog helemaal niets is gebeurd!):

  • Woningcorporaties moeten de huur betaalbaar houden voor bewoners. Verduurzamen en betaalbaarheid blijken prima samen te gaan, sterker nog, kunnen niet los van elkaar worden gezien: het betreft dus dezelfde thematiek.
  • De huurder centraal te stellen kan al in de uitvraag. Bij corporaties ontbreekt echter vaak nog de kennis om de juiste vraag aan de markt te stellen. Veel corporaties moeten dus nog vrij veel leren over nieuwe vormen van opdrachtgeverschap, regie-organisaties en hoe een goede vraag/opdracht te formuleren.
  • Voorafgaand aan de uitvraag moet een woningcorporatie goed nadenken om de doelstellingen van het project scherp te houden. Bedenk wat voor type partner je zoekt en wat je eigen organisatie wel of niet aankan. Financiële, technische, juridische, fiscale en sociale aspecten dienen aan de voorkant goed doordacht te zijn vóór de uitvraag.
  • Inzicht in het eigen bedrijf is bij uitvraag van essentieel belang (wat voor organisatie ben ik, welke kerntaken heb/wil ik, etc.) en analyse van de bestaande vastgoedportefeuille in combinatie met die visie is onmisbaar.
  • Benader het geheel conceptueel; energie hoort bij de woondienst. De opgave kan als een pakket worden gezien en daar moet een juiste opdrachtnemer bij gezocht worden die dat uitvoert.
  • Dit vergt ook intern aandacht en inzet, daar is het vaak al een groot project. Krijg je organisatie mee en denk niet dat dit met een simpele mededeling gedaan is. Het betreft uiteindelijk verandermanagement.
  • Houd de goede volgorde aan in trajecten. Kijk dus eerst naar jezelf (organisatie, stand van zaken vastgoed), bepaal je vraag en als dat helder is kun je met de uitvraag beginnen.
  • Verduurzaming koppelen aan logische momenten en dus combineren met lopende vastgoed-investeringstrajecten en met vastgoedstrategie.
  • Standaarden en best practices kun je gebruiken om van te leren: er zijn er inmiddels al heel veel dus contacteer Aedes en/of ESCoNetwerk.nl om bijvoorbeeld uit te vinden waar collega’s zitten die al ervaring met soortgelijke projecten hebben opgedaan. Ga het doen, maak een start! Niet ja-maren, maar durf die stappen te zetten.

 

Gerelateerde onderwerpen:

,