Weer uitspraak Hoge Raad ten gunste van verhuurder

Redactie
-

Inmiddels is het alweer even geleden, maar niettemin de moeite waard om onder de aandacht te brengen. De Hoge Raad heeft 9 augustus 2013 enige duidelijkheid gecreëerd ten gunste van de verhuurder.

Achtergrond:
Huurder exploiteert een tankstation en heeft met verhuurder een aantal geschillen, waaronder een terzake de huurprijs.
De huurder vindt de huurprijs te hoog. En wenst conform de wettelijke regels de huurprijs van het gehuurde aan te passen. De verhuurder verweert zich daartegen. Hij stelt dat de huurovereenkomst een beding bevat op grond waarvan de huurder pas om een verlaging van de huurprijs kan verzoeken – via de rechter – nadat de huurovereenkomst eenmaal is verlengd (en dus niet al na het verstrijken van de duur waarvoor de huurovereenkomst in eerste instantie is aangegaan).
Dat beding wijkt ten nadele van de huurder van de wet af. De huurder beroept zich dan ook op vernietiging van het beding.

Huurrecht bepaling
Het huurrecht bevat een aantal bepalingen waarvan in de huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. De huurder kan een beding in de huurovereenkomst dat in strijd is met zo’n bepaling vernietigen. Dat kan gedurende drie jaar nadat de bevoegdheid om het beding te vernietigen aan hem ‘ten dienste is komen te staan’. Daarna is de bevoegdheid om te vernietigen verjaard. Het beding is dan geldig, ook al is het in strijd met het huurrecht.

Dat roept de vraag op wanneer de bevoegdheid van de huurder om het beding te vernietigen aan hem ‘ten dienste is komen te staan’. Met andere woorden: wanneer start de verjaringstermijn?

De verjaringstermijn waarbinnen de huurder het beding kan vernietigen, gaat volgens de Hoge Raad lopen zodra de huurder die bevoegdheid ‘daadwerkelijk kan uitoefenen’. Daarbij is in deze zaak van belang of ‘het de huurder, toen partijen voorafgaand aan de procedure onderhandelden over de benoeming van een deskundige met het oog op de door de huurder gewenste aanpassing van de huur, duidelijk was dat de verhuurder van mening was daartoe contractueel niet gehouden te zijn’.

Gevolgen van uitspraak
De uitspraak heeft tot gevolg dat, indien de verhuurder duidelijk kan maken dat de huurder al drie jaar lang op de hoogte was van de met de wet strijdige bepaling in de huurovereenkomst, die bepaling niet meer kan worden vernietigd.

Of de uitspraak betekent dat de verjaring al gaat lopen als in de huurovereenkomst expliciet is bepaald dat het een beding is dat ten nadele van de huurder van het huurrecht afwijkt, lijkt mij in algemene zin vooralsnog een brug te ver, maar in bepaalde gevallen wel te beargumenteren.

Floris Koster, advocaat aanbestedingsrecht

Floris Koster is niet meer werkzaam bij Boot Advocaten. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Gerelateerde onderwerpen:

, , , ,