Woningbouw en ruimtelijke ordening onder de aandacht van het Hof van Justitie EU

Redactie
-

Het Hof van Justitie EU heeft in de zaak Libert een arrest gewezen over de beleidsruimte van lokale overheden met betrekking tot de toegang tot huisvesting voor sociaal zwakkere groepen en de oorspronkelijke bevolking. In geding was Vlaamse regelgeving die van kopers en huurders eist dat zij voldoende band hebben met de gemeente in kwestie en dwingend voorschrijft onder welke voorwaarden onroerend goed in bepaalde gemeenten mag worden overgedragen. Daarnaast zijn bouwbedrijven verplicht om sociale woningen te realiseren of daartoe aan de lokale overheid een financiële bijdrage te verlenen. Uit dit arrest valt af af te leiden dat lokale overheden, bouwbedrijven en woningcorporaties gespitst moeten zijn op de voorwaarden die gesteld worden aan omgevingsvergunningen. Welke beleidsdoelstellingen worden ermee nagestreefd? Wordt een algemeen belang ingeroepen? Zo ja, gaan de voorwaarden verbonden aan afgifte niet te ver? Worden bouwbedrijven verplicht mee te werken aan sociale woningbouwprojecten? Zo ja, op welke wijze worden ze daarvoor gecompenseerd uit de algemene middelen? De achtergrond van het arrest is als volgt. Verschillende particulieren en vastgoedbedrijven waren in beroep gekomen bij het Belgisch Grondwettelijk Hof tegen de Vlaamse regelgeving. Daarbij hadden zij verschillende Europeesrechtelijke argumenten aangevoerd waaronder de beginselen van de interne markt, het verbod van staatssteun en de aanbestedingsregels. Met betrekking tot de eis van voldoende band tussen kopers, huurders enz. en de betrokken gemeente verklaart het Hof onomwonden dat deze in strijd is met de Europese vrij verkeersrechten van eigenaren, huurders en vastgoedbedrijven. Op zich kan beleid inzake sociale huisvesting gerechtvaardigd worden als dwingende reden van algemeen belang maar de beperkingen in kwestie gaan verder dan noodzakelijk. Daarnaast kunnen de gestelde voorwaarden ook vervuld worden door bevolkingsgroepen die meer kapitaalkrachtig zijn dan de sociaal zwakkeren voor wie het beleid beweerdelijk bedoeld is. Inzake een bouwvergunning afhankelijk te stellen van het bouwen van sociale woningen (of daartoe een bijdrage te doen aan de gemeentekas) is het Hof van oordeel dat dit in strijd is met het vrij verkeer van kapitaal. Dit deel van het Vlaamse beleid zou gerechtvaardigd kunnen worden als dwingende reden van algemeen belang. Maar het Hof laat het over aan de verwijzende rechter heeft gesteld om te beoordelen of de Vlaamse regelgeving de evenredigheidstoets kan doorstaan. Wat betreft de fiscale faciliteiten en subsidies die aan de orde waren, oordeelt het Hof dat zij maatregelen betreffen die direct of indirect aan bouwbedrijven ten goede kunnen komen. Maar of het ook om staatssteun gaat laat het Hof aan de nationale rechter om te beoordelen, evenals de vraag of de financiële tegemoetkomingen gekwalificeerd kunnen worden als compensaties voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Ten slotte behandelt het Hof de vraag in hoeverre de aanbestedingsregels van toepassing zijn op de verplichting tot het realiseren van sociale woningen bij het afgeven van bouw- en verkavelingsvergunningen. Het Hof twijfelt of hier sprake is van een ‘overheidsopdracht’, in het bijzonder of er sprake is van een schriftelijke overeenkomst tussen een aanbestedende dienst en een marktdeelnemer. Eerder lijkt het erop dat de verplichtingen die in het geding zijn geen betrekking hebben op het bouwen als zodanig maar op de volgende fase, nl. het op de markt brengen van de woningen door verkoop aan instellingen voor sociale sociale huisvesting. De aanbestedingsregels zouden dan niet van toepassing zijn. Ook hier echter laat het Hof de concrete toepassing van de Europese regels aan de Belgische rechter over. HvJ EU, arrest in gevoegde zaken C-197/11 en C-203/11, Libert e.a.

Anouk Brouwer, gespecialiseerd advocaat (Europees) aanbestedingsrecht en bestuursrecht

Indien u vragen heeft of dit arrest gevolgen kan hebben voor uw gemeente of bedrijf, kunt u contact opnemen met:

  • Alexandra Boot, gespecialiseerd advocaat (Europees) aanbestedingsrecht